Achtung bei Aufträgen zur Zwangsräumung

Bei der Zwangsräumung einer Wohnung fordert der Gerichtsvollzieher den Mieter auf, die Wohnung zu räumen und setzt einen Räumungstermin fest. Wenn der Mieter die Wohnung bis zu diesem Termin nicht freiwillig räumt, führt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durch: Ein Spediteur holt alle Möbel und Gegenstände aus der Wohnung. Diese werden anschließend eingelagert oder verpfändet.

Doch wie genau läuft eine Zwangsräumung ab? Kann der Mieter sie noch verhindern? Diese und andere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.

Zwangsräumung: Die gesetzliche Lage

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist nur möglich, wenn der Mieter nicht freiwillig aus einer Wohnung auszieht, obwohl der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. Sie setzt also zunächst eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses voraus.

Der Vermieter muss die Kündigungsfristen einhalten. Im Zusammenhang mit einer Zwangsräumung kommt es häufig zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, insbesondere bei Mietrückständen und Zahlungsverzug des Mieters. Ist das Konto des Mieters beispielsweise nicht ausreichend gedeckt, wird die gezahlte Miete bereits nach wenigen Tagen per Rücklastschrift wieder zurückgebucht. Der Vermieter kann dann bei Mietrückstand in bestimmten Fällen fristlos kündigen:

• Der Mieter hat in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht zum vereinbarten Termin gezahlt.
• Der Mieter hat in zwei aufeinander folgenden Monaten einen zu geringen Betrag gezahlt und schuldet dem Vermieter einen nicht unerheblichen Teil der Miete.
• Der Mieter lässt über einen längeren Zeitraum ein Betrag von zwei Monatsmieten offen.

Achtung: Bleibt der Mieter nach Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses oder nach der Kündigung in der Wohnung, müssen Sie innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen – sonst läuft das Mietverhältnis unbefristet weiter und Sie müssen erneut die Kündigungsfrist einhalten. Abhilfe kann auch eine entsprechende Widerspruchsklausel im Mietvertrag oder in der Kündigung schaffen.

Für die gesamten Kosten der Räumung muss der Vermieter erst mal in Vorlage treten. Zur Orientierung: Man rechnet pro Zimmer ungefähr mit 1.000 Euro, sodass Sie bei einer 3-Zimmer-Wohnung mit bis zu 3.000 Euro rechnen müssen. Nach Abschluss des Verfahrens kann der Vermieter die Kosten vom Mieter zurückverlangen – das kann sich bei einem zahlungsunfähigen Mieter natürlich schwierig gestalten. Mehr Informationen zum Mahnwesen und zu verwandten Themen wie Lohnpfändung finden Sie hier.

Gut zu wissen: Bei Mietforderungen benötigt es keine Mahnung oder Zahlungserinnerung, um den Mieter in Zahlungsverzug zu versetzen. Da die Miete eine regelmäßige Schuld mit festen Fristen ist, gerät der Mieter automatisch in Verzug.

Ablauf und Dauer

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses dem Vermieter zu übergeben. Wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt, können Sie beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung wirksam ist. Ist dies der Fall, erwirken Sie einen Räumungstitel. Mit diesem können Sie den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher setzt dann einen Räumungstermin fest, zu dem der Mieter die Wohnung geräumt haben muss, in der Regel innerhalb von drei Wochen. Befinden sich nach Ablauf der Räumungsfrist noch Mietgegenstände in der Wohnung, führt der Gerichtsvollzieher die Räumung mithilfe anderer Unternehmen selbst durch.

Zwangsräumung und keine neue Wohnung? Hat der Mieter noch keine neue Wohnung, lagert der Gerichtsvollzieher dessen Habseligkeiten auf einer Lagerfläche oder in einem Pfandhaus ein. 

Die günstigere Alternative zur Zwangsräumung ist das Berliner Modell. Hier tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich das Türschloss aus.

Doch wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung? Wenn alles glattläuft, können es auch nur drei Monate sein. Die Räumungsfrist richtet sich jedoch nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, z. B. nach der Größe der Wohnung und dem zu erwartenden Aufwand. Das Gericht kann sie auf Antrag verlängern oder verkürzen. Die maximale Räumungsfrist beträgt jedoch ein Jahr. Das gesamte Verfahren dauert durchschnittlich fünf bis sechs Monate.

Zwangsräumung verhindern: So geht’s!

Wenn Sie Ihrem Mieter wegen Mietrückständen gekündigt haben, gilt Folgendes: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete, macht er die ausgesprochene Kündigung unwirksam und kann so die Zwangsräumung verhindern. Von dieser Regelung kann der Mieter allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren Gebrauch machen.

In engen Grenzen kann der Mieter auch Räumungsschutz erlangen, etwa wenn sonst Gefahr für Leib und Leben oder Suizidgefahr besteht. In diesem Fall müsste der Mieter spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin einen Vollstreckungsschutzantrag beim Vollstreckungsgericht stellen.

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