Mietrückstand: Mietschulden erfolgreich eintreiben

Zu Beginn eines jeden Monats ist die Miete fällig. Der Mieter gerät aber häufig mit der Zahlung in Verzug oder zahlt überhaupt nicht mehr. Doch ab wann spricht man von einem Mietrückstand? Und welche Rechte hat der Vermieter, um die Mietschulden wieder einzutreiben?

Mieter zahlt nicht: Ihre Rechte als Vermieter

Sobald Ihr Mieter mit der Miete im Rückstand ist, sollten Sie handeln. Doch ab wann liegt ein Mietrückstand vor? Vermieter und Mieter vereinbaren in der Regel im Mietvertrag, wann die Miete auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Haben die Parteien nichts vereinbart, gilt Folgendes: Der Mieter muss die Miete zu Beginn eines jeden Monats, spätestens am dritten Werktag, zahlen.

Allerdings sollte man nach dem Stichtag unbedingt ein bis zwei Bankarbeitstage warten, bevor man aktiv wird. Denn der Bundesgerichtshof sieht die Mietzahlung bereits dann als rechtzeitig an, wenn der Mieter seiner Bank bis zu diesem dritten Werktag den Überweisungsauftrag erteilt hat und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15). Es kommt also nicht darauf an, ob Ihre Bank die Zahlung tatsächlich schon auf Ihrem Konto gutgeschrieben hat. Wenn der Monatserste ungünstig liegt und die Bank sich Zeit lässt, können Sie erst nach gut einer Woche mit der Gutschrift der Miete rechnen.

Auch Nebenkostennachzahlungen bleiben oft durch den Mieter unbezahlt.

Bleibt die Miete darüber hinaus aus, hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten:

Inkassoverfahren

Bei aufgelaufenen Mietrückstände ist es sinnvoll, einen Inkassodienst zu beauftragen. Das Inkassounternehmen kümmert sich dann um die Eintreibung der Mietschulden. Vermieter haben so die Möglichkeit, ihr Forderungsmanagement bequem auszulagern. Als erfahrenes Inkassounternehmen übernehmen wir von paywise gerne den Forderungseinzug. 

Grundsätzlich können Sie bei rückständigen ohne Mahnung das Inkasso beauftragen. Denn der Mieter gerät automatisch in Zahlungsverzug, wenn er nicht entsprechend der mietvertraglichen Regelung zahlt. Trotzdem bietet es sich an, dass Sie den Mieter vorab richtig mahnen. In einer Mahnung oder Zahlungserinnerung fordert der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung auf. So belasten Sie das Verhältnis zu Ihrem Mieter nicht unnötig.

Anders verhält es sich bei rückständigen Abrechnungen wegen Nebenkostennachzahlungen. Hier sollten Sie bei Wohnraummietverträgen zumindest einmal mahnen. Bei gewerblichen Geschäftsraumverträgen können Sie grundsätzlich 30 Tage nach Zugang und Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung ein Inkassounternehmen ohne vorherige Mahnung beauftragen.

Tipp: Mehr Informationen zum Mahnwesen sowie zum Inkassoverfahren gibt es hier.

Kündigung des Mietvertrages

Wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist, gibt er dem Vermieter einen Kündigungsgrund. Aber nicht jeder Zahlungsrückstand berechtigt den Vermieter zur Kündigung. Nur in folgenden Fällen können Sie dem Mieter bei Mietrückstand außerordentlich fristlos kündigen:

• Der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Mieter lässt also über einen längeren Zeitraum ein Betrag von zwei Monatsmieten offen.

Achtung: Zahlt der Mieter von Wohnraum sämtliche Mietrückstände, nachdem ihm die außerordentliche fristlose Kündigung erreicht hat, kann die fristlose Kündigung einmalig unwirksam werden. Dies gilt nicht bei Geschäftsraummiete.

Alternativ oder ergänzend kann der Vermieter bei den oben genannten Gründen auch eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Hier nützt es dem Mieter nichts, die ausstehenden Mieten schnell zu zahlen. Die ordentliche Kündigung bleibt wirksam. Bei Wohnraum ist hier allerdings zu beachten, dass ein Kündigungsgrund (wie Eigenbedarf) Voraussetzung für eine Kündigung ist.

Rückstände beim Energieversorger

Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug mit der Miete, kann er häufig auch die Rechnungen seines Energieversorgers für Strom, Gas oder Wasser nicht mehr bezahlen. In diesem Fall wendet sich der Energieversorger häufig an den Vermieter und möchte diesen in Anspruch nehmen.

Doch Sie können aufatmen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter nicht für den Stromverbrauch ihrer Mieter aufkommen müssen (Urteil vom 27.11.2019, Az. VIII ZR 165/18). Wer Zugriff auf Steckdose und Gasherd hat, muss auch zahlen. Der Energieliefervertrag kommt allein zwischen Mieter und Energieversorger zustande. Der Vermieter ist nicht involviert.

Mietschulden eintreiben: Das richtige Vorgehen

Die Mietschulden einzutreiben, kann unangenehm sein. Um bei Zahlungsverzug dennoch erfolgreich und effektiv zu sein, sollten Sie auf die Vorteile von Inkasso und des professionellen Forderungseinzugs setzen. Hierbei empfiehlt sich die folgende Vorgehensweise:

1. Kommunikation: Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Mieter. Vielleicht gibt es eine einfache Erklärung für den Mietrückstand. Gemeinsam könnten Sie sich auf eine Zahlung zur Monatsmitte einigen.
2. Verschicken Sie eine Zahlungserinnerung und stellen Sie per Einschreiben sicher, dass und wann diese ankommt.
3. Mahnen Sie schriftlich und setzen Sie eine Frist. Weisen Sie unbedingt auf die Folgen einer Nichtzahlung hin. So kann der Mieter seine Situation besser einzuschätzen.
4. Sie können ein Inkasso beauftragen. Als erfahrenes Inkassounternehmen übernehmen wir von paywise dann gerne den Forderungseinzug. 
5. Prüfen Sie, ob Sie den Mietvertrag kündigen können – fristlos oder fristgerecht.

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