Beleihungswert

Vergeben Banken einen Kredit zur Bau- oder Hausfinanzierung, ist der Beleihungswert bei Immobilien die Grundlage für die Kreditentscheidung. Aber was ist der Beleihungswert? Und wie lässt sich der Beleihungswert berechnen?

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld das Kreditinstitut nach dem Verkauf der Immobilie mindestens erhalten würde, wenn der Kreditnehmer den Kredit zur Hausfinanzierung nicht mehr bedienen kann. Er bildet die Grundlage für die Kreditentscheidung der Bank. Damit sichert die Bank sich finanziell ab. Denn bei notleidenden Krediten möchte die Bank im Verwertungsfall einen Verwertungserlös erzielen. Dieser Verwertungserlös (erzielt durch Verkauf oder Versteigerung der betroffenen Immobilie) muss hoch genug sein, um die Kreditforderung der Bank zu decken. Deshalb finanziert die Bank nur in absoluten Ausnahmefällen eine Immobilie oder den Bau zu 100 Prozent und setzt den Beleihungswert bei Immobilien in der Regel unter dem tatsächlichen Verkehrswert an – als Sicherheitsreserve. Das Beispiel am Ende des Beitrags veranschaulicht diese Rechnung.

So berechnen Banken den Beleihungswert

Für die Berechnung des Beleihungswertes stehen den Banken verschiedene Verfahren zur Verfügung. Grundsätzlich gilt jedoch: Der Beleihungswert orientiert sich am aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Er liegt in der Regel 20 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert.

• Im Vergleichswertverfahren vergleicht das Kreditinstitut den Verkehrswert der Immobilie mit Objekten ähnlicher Größe und Ausstattung. Sind genügend Vergleichsobjekte vorhanden, wendet ein Kreditinstitut dieses Verfahren insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an.
• Beim Sachwertverfahren setzt sich der Beleihungswert aus dem Bauwert und dem Bodenwert zusammen. Für den Bodenwert schätzen die Banken den langfristigen Quadratmeterpreis. Den Bauwert ermittelt die Bank, indem sie die Baukosten über ein Indexverfahren hochrechnet oder das Abschlagsverfahren anwendet. Dabei schätzt sie die Kosten für den Bau und zieht zur Sicherheit zwischen zehn und 30 Prozent ab. Dieses Verfahren kommt vor allem bei selbst genutztem Wohneigentum zur Anwendung.
• Bei vermieteten und gewerblich genutzten Objekten ermittelt die Bank den Beleihungswert durch das Ertragswertverfahren. Der Beleihungswert ergibt sich aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen und lässt somit Rückschlüsse auf zukünftige Erträge zu.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz des Beleihungswertes, bis zu dem eine Bank z.B. einen Hauskauf finanziert. So deckt die Bank das Risiko einer Wertminderung ab. Die Höhe des Risikoabschlags legt jede Bank selbst fest. In der Regel liegt er zwischen 40 und 80 Prozent.

Beispiel: Die Bank ermittelt einen Verkehrswert der Immobilie von 625.000 Euro und der Beleihungswert beträgt 500.000 Euro (80 Prozent des Verkehrswertes). Bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent ergibt sich dann wiederum ein absoluter Wert von 400.000 Euro. Der Rest der Baukosten bzw. des Kaufpreises müsste dann als Eigenkapital vorhanden sein oder durch zusätzliche Sicherheiten abgedeckt werden.

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